Bouwen vlakbij bebouwing. In gesprek met de schade-expert (1)

In deze aflevering deelt Jan Feskens van Sedgwick zijn ervaringen als schade-expert. Wat vooropnames kunnen betekenen voor je werk, hoe je ervoor kan zorgen dat alle belangen goed worden geborgd in het schadeproces en welke meldingen aanleiding kunnen zijn om het werk stil te laten leggen.

‍

‍

‍

Transcript aflevering:

Carlijn: Welkom bij een nieuwe aflevering van Omgevingsmanagement, de podcast. Mijn naam is Carlijn Bergshoeff en vandaag ben ik op bezoek bij Jan Feskens. Hoi, Jan.

Jan: Goedemiddag Carlijn, hallo.

Carlijn: Ja, Jan, wil je wat meer over jezelf vertellen?

Jan: Ja, ik zal mezelf even kort voorstellen. Ik ben Jan Feskens. Ik ben schade-expert bij bureau Sedgwick. Dat doe ik inmiddels ruim 30 jaar en ik houd mij bezig met schades op en door in aanbouw zijnde werken, dus dat betekent dat ik voornamelijk bij aannemers over de vloer kom en bij omwonenden.

Carlijn: Ja, ja, daar kennen wij elkaar eigenlijk ook van. Hé, wat ik voor vandaag eigenlijk met je zou willen doen: Normaal doe ik een soort van interview achtige stijl, maar met jou wil ik eigenlijk meer door de fases van zo'n schadeclaim heen lopen, eigen ervaringen delen en dan jouw visie daarop eigenlijk horen. En wat ik leuk zou vinden is om eigenlijk te beginnen bij de vooropname van een woning, want ik was eigenlijk altijd in de veronderstelling dat die vooropnames werden gedaan ter bescherming van de bewoner, maar ik merk nu eigenlijk de afgelopen jaren dat die ook heel erg ter bescherming van de bouwer zijn. Zou je daar wat meer over willen vertellen?

Jan: Ja, natuurlijk. Een vooropname is voor alle partijen een belangrijk instrument. We maken mee dat omwonenden op voorhand zeggen van: Ja, dat wil ik niet. Dus die hebben daar een bepaalde tegenwerking in, want vaak zijn er toch grote projecten waarvan de buurt al tegen geageerd heeft en waarbij ze überhaupt al niet blij zijn en dan komt die grote gemene aannemer ook nog in huis kijken. Dan is eigenlijk het argument naar de bewoners toe: Meneer, mevrouw, het helpt om aan te tonen wat er eventueel kan gebeuren aan uw woning tijdens de bouwperiode. Aan de andere kant is het eigenlijk hét uitgelezen instrument om mensen bewust te maken van de gebreken in hun woning. Als het goed is vraagt de vooropname rapporteur aan de bewoner of ze mee willen lopen. Die vooropname rapporteur die is daarop getraind, die weet waar die naar moet kijken, die weet op welke plaats hij scheuren kan verwachten en die zal dan ook de bewoners wijzen op die betreffende scheuren en die scheuren ook noteren. En dan maak je heel vaak mee dat toch omwonende zeggen "Oh, er zit daar een scheur" en "Oh, daar ook één" en "Oh, daar ook één". En dat heeft dus als voordeel voor de aannemer dat de mensen in ieder geval bekend zijn met de gebreken in hun woning en niet pas op dat moment dat ze trillingen gaan voelen, gaan kijken of ze dan die scheuren zien, want dan zien ze ze. En dan ook oprecht op dat moment pas voor de eerste keer.

Carlijn: Ja, nu moet ik wel zeggen dat ik laatst schadeclaims heb gehad en met mensen door hun woning ben gelopen die dan schade hadden en dan schade aanwijzen. En als ik dan vervolgens de vooropname erbij pak, dat die er gewoon jaren geleden ook al zat. Dus ja, dat effect, dat wordt misschien wel weer net iets minder over de tijd soms.

Jan: Ja, natuurlijk speelt de tijd een rol, maar in ieder geval helpt het dat de mensen het zelf gezien hebben en we moeten natuurlijk ook in ogenschouw nemen dat de vooropname rapporteur de woning langs loopt op ongeveer één meter afstand van de wanden die die bekijkt. Hij kijkt niet achter gordijnen, hij kijkt niet achter het bankstel, hij kijkt niet onder het tapijt, hij trekt ook niet de de klim-op van de gevel af. Dus de situaties waarin mensen later op dat soort plekken een scheur aantreffen, ja, die staat niet in het vooropname rapport en dat is dan de uitgelezen taak voor de schade expert om uit te leggen waardoor dat wel of niet kan komen.

Carlijn: Ja, en stel nou dat ik iemand wil inhuren voor een vooropname, waar moet ik dan op letten?

Jan: In principe wordt er altijd gekeken naar de laagste prijs. Daar is natuurlijk iets voor te zeggen. Aan de andere kant geldt ook dat kwaliteit zijn prijs heeft. Ik zou eigenlijk wel adviseren om bij elk bureau waar je een prijsaanvraag doet en paar voorbeeld vooropname rapporten op te vragen, zodat je in ieder geval kunt zien hoe die eruit zien. En het is handig wanneer het vooropname bureau voldoet aan de NIVRE kwaliteitsstandaarden.

Carlijn: Ja, daar ben ik wel eens eerder over gevallen, inderdaad. Dat ik een schade-expert had ingehuurd en dat die geen NIVRE keurmerk had. Maar wat zegt dat precies? Of waar staat dat voor?

Jan: In principe hebben de mensen, wanneer het een NIVRE bureau is, de relevante trainingen gehad en gevolgd. Dus het is een kwaliteitskeurmerk ook.

Carlijn: Oké. Nou ja, die fout maak je één keer en daarna dan niet meer.

Jan: Ja, en het geeft natuurlijk niet altijd de garantie, hé, iemand kan zijn dag hebben of niet hebben. En ik als schade expert maak ook mee dat gebreken niet in het vooropname rapport vermeld staan. En dat kan te maken hebben met de lichtinval, een stukje schaduwwerking. Of, wat ik eerder al zei, waar eerst bijvoorbeeld een bankstel stond en later niet meer. En in het vooropname rapport staan er ook “disclosures” voor van: Let op, we hebben weliswaar de opname gemaakt, maar er zijn wel een aantal beperkingen: We bekijken het op één meter afstand en moet je het met een groot glas zoeken en dan klopt het, dan hebben wij dat schuurtje niet gezien.

Carlijn: Ja, hé, en wat me ook opvalt, is dat als ik dan bij mensen aankom - we hebben een paar jaar bouwen achter de rug - en mensen zeggen dan: Kijk, er zit nu een scheur en die zat er drie jaar geleden niet, kijk maar in het vooropname rapport. En mensen die wijten dan altijd alle schade die extra is ontstaan in de jaren aan de bouwwerkzaamheden.

Jan: Ja, dat is op zich natuurlijk ook een logische gedachte, hé, want de omwonenden ervaren ook overlast van de bouwactiviteiten. Ze horen het, ze voelen het, er is stofoverlast, een verkeersomleiding, de straat is afgesloten. Nou, alle ellende die je jezelf maar voor kunt stellen. Maar het is natuurlijk niet zo dat een gebrek dat niet in het vooropname rapport vermeld staat, dat dat automatisch een gevolg is van de bouwactiviteiten. Ik geef altijd maar het volgende voorbeeld als mensen zoiets tegen mij zeggen, dan zeg ik: Ik parkeer mijn auto bij u voor de deur, ik stap dadelijk naar buiten, er zit een deuk in mijn auto, dan zeg ik: Dat hebt u gedaan, want mijn auto staat bij u voor de deur. En dan zegt iedereen natuurlijk: Dat heb ik niet gedaan, dat zat er al. En dan zeg ik: Precies. Dus ze moeten daadwerkelijk ook wel aan kunnen tonen dat het gebrek wat zichtbaar is ook daadwerkelijk te relateren is aan die bouwactiviteiten en niet inherent is aan de constructie van een woning.

Carlijn: Nee, inderdaad. Wat ik dan af en toe wel lastig vind voor bewoners, is dat het in Nederland zo is dat als je een claim legt, dat jij moet aantonen als claimant wat het causale verband is tussen de schade en de bouwwerkzaamheden, maar voor particulieren is dat natuurlijk best wel lastig aan te tonen.

Jan: Maar in principe zit in Nederland gelukkig ons rechtssysteem zo in elkaar: Kort gezegd, wie eist, bewijst. Dus in principe moet de bewoner aantonen dat het gebrek wat hij ziet ook daadwerkelijk een gevolg is van die bouwactiviteiten. En wij als schade expert komen ter plaatse. En ik help de mensen altijd een handje door uit te leggen waardoor een gebrek al dan niet komt. Ik krijg ook van niemand, van geen enkele aannemer, van geen enkele verzekeraar ook de boodschap mee "Probeer er nog onderuit te komen". Ik stel gewoon vast wat er ter plaatse aan de hand is en op het moment dat er schade is, zal ik dat gewoon toelichten en vertellen. En wanneer dat niet het geval is, wanneer het causale verband ontbreekt, zal ik dat ook ter plaatse wel duidelijk uitleggen en toelichten.

Carlijn: Ja, ja, want als ik even kijk vanuit de stoel van de aannemer. Ik wil altijd juist een goed rapport waarvan ik gewoon zeker ben, dat als een bewoner zegt: Ik leg me hier niet bij neer, ik start een rechtszaak, dat ik ook met vertrouwen die rechtszaak in kan gaan.

Jan: Ja, dat is ook inderdaad de bedoeling. Dat is ook wat ik de mensen, de omwonenden, altijd uitleg die een claim hebben. Ik leg het ter plaatse uit, ik zeg er ook altijd bij: Ik zal het schriftelijk bevestigen wat mijn bevindingen zijn, dan kunt u naar uw rechtsbijstandverzekering. En daarbij weet ik zeker dat wanneer een zaak voor de rechtbank komt, dat men uiteindelijk zal zeggen: De schade expert heeft gelijk.

Carlijn: Ja, ja, mooi. Ik verwijs mensen ook altijd naar de rechtsbijstandverzekering, want dan weten zij gewoon dat hun belang in elk geval goed is geborgd. Dat is niet mijn taak als aannemer.

Jan: Want op het moment dat de mensen zich melden bij hun rechtsbijstandverzekering, dan krijgen ze een eigen bouwkundige toegewezen die de zaak bekijkt. Als die goed is zal die ook duidelijk uitleggen wat er aan de hand is. En voor mij als schade-expert is het ook makkelijk, want op dat moment dat er dan over bepaalde zaken discussie is, dan kan ik ook met een andere deskundige daarover discussiëren.

Carlijn: En maakt dat het dan makkelijker? Want soms denk ik wel eens dat schade expertise, ja, het is natuurlijk niet echt een heel exacte wetenschap, of althans, ik heb wel zaken meegemaakt waarbij experts echt van mening verschillen.

Jan: Ja, dat kan. Dus wanneer de rechtsbijstandverzekering wordt ingeschakeld met een eigen bouwkundige, maakt dat het eigenlijk voor mij makkelijker, want dan kan ik namelijk op een gelijk niveau discussiëren. Want anders ben je aan het discussiëren met een bewoner die niet bouwkundig is onderlegd en die alleen roept van: Er zit een scheur en dat komt van het werk. En dat is in de beleving van die bewoner dan wel terecht, maar dat hoeft niet altijd zo te zijn.

Carlijn: Nee, en dan heb je ook met veel meer emoties te maken, waarbij een collega er misschien wat zakelijker in zit.

Jan: Inderdaad ja, en dat is natuurlijk ook belangrijk, het is goed dat je dat even aanstipt, die emotie. Want je moet, op het moment dat je de mensen bezoekt, toch wel de tijd nemen om hun verhaal aan te horen. En het is van belang dat je de omwonenden wel degelijk serieus neemt, want die dienen een schadeclaim in en die zijn tenslotte ook op hun manier overtuigd van hun gelijk.

Carlijn: Ja.

Jan: En je moet ze dus wel serieus nemen en het verhaal heel goed en duidelijk uitleggen.

Carlijn: Ja, want je hebt ook wel eens gezegd, volgens mij van: Joh, ik loop een rondje, ik kan eigenlijk in twee minuten klaar zijn, want jij ziet gewoon op het oog of iets een verse scheur of geen verse scheur is, maar juist om inderdaad ook aan die emotie tegemoet te komen, dat je daar inderdaad veel meer de tijd voor neemt dan je eigenlijk strikt genomen nodig hebt.

Jan: Nee inderdaad, ik heb dus heel snel gezien waar een gebrek vandaan komt.

Carlijn: Ja.

Jan: Maar goed, je moet dus ook de tijd nemen om de omwonende zijn verhaal te laten doen en om het goed uit te leggen.

Carlijn: Ja, hé, en als ik dan eigenlijk naar de volgende fase doorga van een schadeclaim of eigenlijk de bouwwerkzaamheden zelf, dan kijk ik even naar trillingmeters. Voorheen had ik altijd de connotatie van: Joh, trillingsmeters die hangen we op om te kijken van: Goh, onder welke waarde blijven de werkzaamheden, zodat je op een gegeven moment her en der nog wat kunt bijstellen aan je bouwwijze. Maar ik merk dat ik tegenwoordig ook trillingmeters laat ophangen op het moment dat ik eigenlijk zeker weet dat we zwaar onder de waardes blijven, maar gewoon alleen maar om aan te tonen in latere claim procedures dat we er ook echt onder zitten.

Jan: Ja, het plaatsen van trillingsmeters is eigenlijk het geijkte instrument om tijdens de bouwperiode op een goede en vooral ook handige manier de claims te kunnen "handelen". Wanneer we kijken naar het inheien van buispalen, betonpalen, damwand planken, trekken en trillen, dan is de ervaring dat de intensiteit waarbij schade aan gebouwen kan ontstaan eigenlijk binnen de, ongeveer, 40 meter ligt. Daar buiten kan het eigenlijk niet. En dat wordt gerelateerd aan de SBR-richtlijn. Dat is een richtlijn die geloof ik al wel 25 jaar bestaat, die steeds verder ontwikkeld is. En daar is op enig moment door allerhande deskundige vastgesteld dat wanneer de snelheid van de trillingsgolf niet groter is dan 2 millimeter per seconde, dat er eigenlijk geen schade aan een gebouw kan ontstaan. Ja, want er zijn ook allerlei uitzonderingen. Op het moment dat je meer meters plaats, is een hoger trillingsniveau toegestaan. Voor een betonnen bunker is voor te stellen dat je er ook veel hogere trillingsniveaus kunt toestaan, maar bij de gemiddelde woning is de norm 2 millimeter per seconde. En op het moment dat we dan trillingsmeters plaatsen bij de dichtstbijzijnde woning, die dan bijvoorbeeld op 50 meter afstand ligt, dan zien we trillingsniveaus van ongeveer anderhalf millimeter per seconde. En aan de hand daarvan en die SPR-richtlijnen is ook goed uit te leggen dat de trillingen voor die mensen wel degelijk te voelen zijn, hé, want je voelt echt de trillingen, maar dat die trillingen niet die intensiteit hebben dat die schade aan woningen toe kunnen brengen. Een mooi voorbeeldje daarvan is: De beleving van trilling... Geef maar een klap op de tafel en je ziet dat de kommetjes trillen. Geef je een vergelijkbare klap tegen de muur, dan zal echt die muur niet trillen. En iedereen kent ook het voorbeeld als je in je auto zit en je staat stil op een brug en er rijdt een vrachtwagen voorbij. Dan heb je het gevoel dat je wel twintig centimeter op en neer gaat. Nou, ik kan je verklappen, dat is echt niet zo. Die brug gaat echt geen twintig centimeter op en neer. Dat is maar een minuscule trilling, maar omdat je in een licht voertuig op veren zit, word je wel opgeslingerd en dat is wat je ervaart.

Carlijn: Ja, dus een soort kettingreactie?

Jan: Ja, dus die trillingen die ervaar je eigenlijk heel snel. Wij als mensen zijn er ook gevoelig voor. En ja, dan wordt het voor mensen al snel als bedreigend ervaren.

Carlijn: Corona helpt daar trouwens ook niet in, hé, mensen werken nu veel meer thuis. Dus normaal kon je nog weg van huis als er gebouwd werd naast je woning, maar nu zit je er de hele dag in.

Jan: Nu hoor je de hele dag "bonk, bonk". En dan kan ik me voorstellen dat dat op een gegeven moment op je zenuwen werkt en dat je dan ook denkt van: Heeft dit ook invloed op mijn woning die pas opnieuw geschilderd en gestuct is? En dan zou ik de tip aan omgevingsmanagers mee willen geven dat er tijdens die bouwactiviteiten in een wijk altijd één of twee zijn die het hoogste woord voeren, de meeste schade hebben en die de rest van de wijk ook mobiliseren. Dan is eigenlijk mijn advies: Hang een trillingsmeter juist bij die mensen. Leg ze uit wat de expert richtlijn is, leg ze uit dat er twee millimeter per seconde is. De bedrijven die die trillingsmeters verhuren, leveren er vaak ook prachtige zwaailampen bij. Die sluit ik aan en zeg tegen die mensen: Let erop, als dit metertje boven de twee millimeter uitkomt, dan moet u gelijk de uitvoerder bellen, want dan moet het werk stilgelegd worden. En dan zul je zien dat die meter alleen uitslaat als de zoon thuiskomt en die gooit de voordeur achter zich dicht, want dan slaat die meter drie of vier millimeter per seconde. Maar gedurende de dag dat het gebonk te horen is, dan heb je bijvoorbeeld een trillingsniveau van 0,2 of 0,5.

Carlijn: Ja. Hé, en we zitten eigenlijk alweer bijna het einde van de tijd. Ik wil nog één ding heel graag met jou bespreken: Stel, als omgevingsmanager, je krijgt een signaal van een omwonende over schade tijdens het werk. Wanneer moet het alarm afgaan dat je het werk stil laat leggen?

Jan: Wanneer je het werk stil laat leggen... Op het moment dat je bebouwing op meer dan 50 meter afstand zit, kan ik me niet voorstellen dat er een situatie is waarbij je het werk stil moet laten leggen.

Carlijn: En binnen de vijftig?

Jan: Op een moment dat je de panden hebt die echt naast de bouwkuip staan, dan is het verstandig om vooraf ook een constructief advies te vragen naar de funderingsconstructie van de woningen op het moment dat ze echt dichtbij de bouwkuip staan, want daar zijn het vaak niet zo zeer de trillingen die schade veroorzaken, maar dan is het vaak de grondverplaatsing door het doorbuigen van de damwandschermen, het voorover buigen, waardoor er een horizontale grondverplaatsing ontstaat. Of een directe grondwater onttrekking, wat een directe invloed heeft op de omgeving. En dan spelen er eigenlijk hele andere krachten dan de trilling.

Carlijn: En hoe zie je dat dan aan de woning?

Jan: Dan is het eigenlijk handig om een technische collega mee te nemen.

Carlijn: Dat sowieso.

Jan: En dan moet er sprake zijn van zettingen. Die zettingen uiten zich over het algemeen in trapsgewijze scheurvorming en het klemmen van ramen en deuren. Dat zijn situaties, die kom je eigenlijk alleen tegen op het moment dat de woning echt direct naast de bouwkuip staat.

Carlijn: Ja, goed om te weten. Jan, ik wil je heel graag bedanken voor een heel informatief gesprek.

Jan: Graag gedaan.

Carlijn: En ja, we hebben eigenlijk maar een klein deel van het hele proces gecoverd.

Jan: Ja, ik hoop dat je er iets aan hebt.

Carlijn: Ik hoop eigenlijk de luisteraars ook. Dus ja, bedankt voor het luisteren en tot de volgende keer.

Jan: Graag gedaan en tot de volgende keer.

‍