Bouwen vlakbij bebouwing. In gesprek met de schade-expert (2)

In deze vervolgaflevering deelt Jan Feskens van Sedgwick nog meer van zijn ervaringen als schade-expert. Schade ontstaat niet alleen door trillingen, maar ook door veranderingen in de grondwaterstand. Jan vertelt er meer over. Daarnaast bespreken we hoe je eventuele schadeclaims goed af kunt wikkelen en welke rol de rechtsbijstandsverzekering hierbij kan spelen.

Transcript aflevering:

Carlijn: Welkom bij een nieuwe aflevering van Omgevingsmanagement, de podcast. Mijn naam is Carlijn Bergshoeff en mijn gast vandaag is wederom Jan Feskens. Welkom, Jan!

Jan: Dag Carlijn, hallo!

Carlijn: Ja, we hebben de vorige keer natuurlijk best wel uitgebreid gesproken over vooropnames, over trillingsmeters. En nou ja, er was eigenlijk nog heel veel onontgonnen gebied. En één van de dingen waaraan ik dan denk, zijn hoogtebouten. Het nut en de noodzaak van hoogtebouten. Zou je daar wat meer over willen vertellen?

Jan: Ja, natuurlijk, daar kan ik wat over zeggen. Je moet je voorstellen: Wanneer er een groot infra project wordt gebouwd, waarbij ook tunnels worden aangelegd, dan moet de grondwaterstand worden verlaagd, want de gemiddelde grondwaterstand in Nederland zit ongeveer - pak 'm beet - een meter onder het maaiveld. Wil je dus dieper gaan bouwen, dan moet je de grondwaterstand gaan onttrekken. Nou, hoe dat moet, daar hebben de aannemers allerhande technieken voor. En in een aantal gevallen, wanneer er gewerkt wordt in, wat we noemen, een gesloten bouwkuip, heeft dat geen invloed op de omgeving, maar in andere gevallen kan dat wel degelijk een invloed hebben op de omgeving. In hoeverre zich dat uitstrekt, dat hangt ook af van de grondwaterstromen, de diepte waarop het grondwater wordt onttrokken, etcetera. Dus daar kan ik hier zo geen uitspraken over doen. Maar het is natuurlijk wel van belang dat je controleert wat er in de omgeving gebeurt. Nou, in dat soort gevallen is het heel handig om hoogtebouten te plaatsen. Wat doe je dan? In een aantal woningen, in het gebied waarvan je veronderstelt dat daar een invloed is als gevolg van grondwateronttrekking, plaats je kleine boutjes onder aan de gevel. Die boutjes die meet je in, bij voorkeur een half jaar of een jaar voordat je aanvangt met de werkzaamheden. En voordat met het werk wordt begonnen, meet je die nog een keer in, zodat je gewoon een zuivere nulmeting hebt. Dan kan het werk starten en dan kun je dus tijdens de bouwactiviteiten verschillende keren die hoogte boutjes controleren. Als je dan inderdaad ziet dat er ergens afwijkingen zijn, dan kun je daarop actie ondernemen.

Carlijn: Ja, maar als ik je dus goed begrijp, dan zijn hoogtebouten interessant op het moment dat je niet met een gesloten bouwkuip werkt en het is goed om ze ruim van tevoren te plaatsen. Dus dan is mijn eerste gedachte: Stel, ik zit in een rol van opdrachtgever, dan zou ik misschien al hoogtebouten plaatsen op het moment dat ik nog geen aannemer heb, dat ik de gunning start, want dan kan je die hele periode gebruiken om de werking van de woning te meten.

Jan: Ja, dat klopt, maar vaak is het ook wel zo: Op het moment dat de aannemer de opdracht heeft, volgt ook vaak nog een detail ontwerptraject en in dat traject kunnen in ieder geval al die bouten geplaatst worden.

Carlijn: Ja, en bij het starten de aanbesteding, is de exacte uitvoeringswijze natuurlijk ook nog niet altijd bekend. Of kan daar niet zoveel verschil in zitten? Weet je altijd van tevoren wel...

Jan: Als ze hebben ingeschreven, dan weten ze wel wat voor methodieken ze gaan toepassen. Ja.

Carlijn: Ja, nee, maar ik bedoel meer dat als je met een opdracht de markt opgaat, ja, dat zou ik eigenlijk altijd even bij mijn collega van de techniek checken, maar wel of geen gesloten bouwkuip, is dat iets waar nog heel veel ruimte in zit, of kan je dat vaak van tevoren wel zeggen?

Jan: Dat kunnen ze van tevoren wel wel zeggen. Ja, de techneuten. En dan is natuurlijk de vraag: In hoeverre heeft nou een daadwerkelijke grondwateronttrekking invloed op blendingen? Je moet ervan uitgaan dat in Nederland een groot aantal woningen is gefundeerd op palen. Dat is niet voor niets, hé, omdat we in grote delen van Nederland te maken hebben met een slappe bovenlaag, vooral in het westen van het land. De woning wordt dan gefundeerd op palen, op de vaste zandlaag. En die vaste zandlaag, het woord zegt het al: Die is vast. Wanneer daar sprake is van een grondwaterstandsdaling, heeft dat geen invloed op die zandlaag. Iets anders is, wanneer we klei- en dan met name veenlagen hebben. Die kunnen wel degelijk inklinken, want veen is te vergelijken met een spons. Op het moment dat daar water in zit, dan kun je daar je hand op leggen zonder dat er iets gebeurt. Gooi je het bakje met water leeg waarin die spons ligt, dan kun je die spons makkelijk indrukken en dat is feitelijk precies hetgeen wat er gebeurt wanneer we grondwater gaan onttrekken. Dus bij woningen waar bestrating rondomheen ligt - die op een veenbed ligt - en waar je als aannemer daadwerkelijk grondwater gaat onttrekken, is de kans groot dat niet de woning verzakt, maar dat wel de stoepjes en het straatwerk rondom de woning verzakken. Dus dat is wel degelijk een aandachtspunt.

Carlijn: En bij woningen die op staal gefundeerd zijn? Of houten palen?

Jan: Laten we het één voor één doen. Woningen die op staal gefundeerd zijn. Daarmee bedoel je een fundering op stroken die meestal is aangelegd op de vaste zandlaag, die zich bevindt op een diepte van zestig centimeter tot één meter onder het maaiveld. En wat ik net al aangaf: Een verlaging van de grondwaterstand, wanneer de woning is gefundeerd op de vaste zandlaag, heeft geen invloed op de woning zelf.

Carlijn: Oké.

Jan: Dan woningen met houten palen. Het begrip paalrot is inmiddels in Nederland wijd en zijd bekend. Wanneer grondwater onttrokken wordt tot onder de laagst bekende grondwaterstand, heb je dus kans dat de palen aangetast worden. En dat aantasten gebeurt echt niet als een paalfundering één week of twee weken zonder water staat, maar wanneer dat langdurig is, kan dat rottingsproces toch wel vrij snel gaan. En dan heb je als aannemer wel echt een probleem.

Carlijn: Ja, wat kan je dan nog doen?

Jan: Wat je dan nog kunt doen is de woners compenseren en een nieuwe fundering geven.

Carlijn: Ja, ja, dat zijn forse ingrepen die je dan krijgt.

Jan: Ja, en als aannemer ga ik ervanuit dat je daar vooraf wel naar kijkt en dat je daar ook oog voor hebt. En dus om even terug te grijpen naar het begin van ons onderwerp, de noodzaak van de hoogtebouten, die is nodig om te kunnen zien: Is er überhaupt sprake van een bodemdaling? Daarom is het ook nodig dat je die dingen een jaar van tevoren plaats, zodat je ook een onderscheid kunt maken tussen de autonome bodemdaling en de bodemdaling die mogelijk veroorzaakt wordt door je werk en uiteindelijk invloed heeft op de omgeving.

Carlijn: Ja, wat de autonome bodemdaling is natuurlijk ook een mega issue nu.

Jan: Ja. Je moet jezelf voorstellen dat eigenlijk heel Nederland gelijkmatig een beetje zakt, dus dat heeft geen invloed op een afzonderlijke woning.

Carlijn: Nee, dus dan zakt gelijk de hele wijk.

Jan: Ja, dan zakt eigenlijk de gehele wijk. En zolang een woning maar gelijkmatig zakt, dan is er niets aan de hand. Je krijgt alleen wat meer lucht boven je, maar voor de woning is dat geen probleem. Het wordt vervelend wanneer er sprake is van ongelijkmatige zettingen. Dan krijg je echt scheuren. Die ongelijkmatige zettingen komen eigenlijk alleen voor wanneer je direct naast een woning grondwerk aan het uitvoeren bent, damwanden plaatst, grondkerende constructies bouwt, etcetera.

Carlijn: Ik merk dat wij ons heel erg kunnen verliezen in onderwerpen - en dat is een compliment, want ik vind het interessant - maar ik wil ook heel graag met je stilstaan nog bij het hele proces van: De schadeclaim is ingediend, het werk is klaar en hoe gaan we dan aan de slag? En hoe jij en ik tot nu toe altijd samenwerken, is dat ik met een bouwschadeformulier bij je kom met ook de gegevens van de mensen en dat ze daarop beschrijven van: Goh, welke schade in ontstaan? En dan ga je bij de mensen langs. Zou je ons daar een beetje doorheen willen meenemen?

Jan: Ja, ik krijg inderdaad de bouwschadeformulieren. Wat ik dan altijd doe: Ik zoek de werkvoorbereider of de uitvoerder op en ik doe navraag welke werkzaamheden precies zijn uitgevoerd, zodat ik ook een duidelijk beeld heb van wat er eventueel gebeurd zou kunnen zijn. Vervolgens krijg ik van jou altijd het vooropname rapport. Ik krijg van de collega's meestal de trillingsmeetgegevens. Aan de hand van die informatie breng ik een bezoek aan de bewoners. Ik luister heel goed wat ze te vertellen hebben. Ik laat mij ook door de woning rondleiden. Ik vraag ze om de gebreken aan te wijzen en bij elk gebrek of een groep van gebreken sta ik stil en geef ik een uitleg over hetgeen wat ik aantref en wat de mogelijke oorzaak is. Nou ja, in een aantal gevallen begrijpen mensen dat, die snappen het. In een aantal gevallen, ja, is het voor omwonenden toch wat lastig als meneer Feskens komt en die zegt uiteindelijk van: Ja, er is helemaal niets aan de hand. Terwijl ze toch wel al die overlast hebben ervaren. In dat geval spreek ik met de mensen af dat ik mijn bevindingen op papier zet, uitgebreid en compleet met de trillingsmeetgegevens en dergelijke. Dat kan aan de bewoners toegezonden worden en die kunnen het dan het nog eens rustig nalezen. Ze kunnen er dan nog een nachtje over slapen of ze eventueel vervolgstappen willen doen. En soms komen daar ook nog vragen uit. Nou goed, dan kunnen we die vragen altijd nog beantwoorden.

Carlijn: Ja. Weet je wat ik ook af en toe wel eens lastig vind, dan komt er een rapport en als de claim wordt toegewezen dan is dat makkelijk, natuurlijk. Maar vaak wordt de claim afgewezen en dan krijg ik vaak het verwijt: Ja, Carlijn, maar hoe onafhankelijk is die expert nou, want die wordt door jullie betaald. En dan denk ik altijd heel flauw: Ja, wat we kunnen doen is dat we hem samen betalen. Maar dat is dan ook weer niet wat de mensen willen.

Jan: Ja, daar kan ik heel duidelijke over zijn. Ik doe dit vak 30 jaar en het is nu eenmaal zo. De ene keer doe ik de bewoners eer en de andere keer mijn opdrachtgever, want als ik een schade toeken en die moet die schade betalen. En je kunt dit vak alleen maar lang uitoefenen op het moment dat je altijd eerlijk en oprecht bent. En ik wordt in een aantal gevallen wel door de verzekeraar of de aannemer betaald, maar uiteindelijk zal de situatie zo zijn, en dan zeg ik ook vaak ook tegen de bewoners: Stel dat de zaak bij de rechter terechtkomt en de rechter stelt mij volledig in het ongelijk, dan krijg ik van mijn opdrachtgever drie draaien om mijn oren en die zeggen dan tegen mij: Feskens, had je dat niet eerder kunnen vertellen, want dan waren we niet aan deze kostbare procedure begonnen. En daar hebben ze natuurlijk gelijk in. Dus iedereen heeft alleen maar baat bij een eerlijk en oprecht advies. En dat is wat ik ook geef.

Carlijn: Ja, en ik zit dan nog even te kauwen op van: Goh, hoe kan ik dat dan aan de voorkant voorkomen?

Jan: Ja, dus dat is eigenlijk alleen te voorkomen op het moment dat de bewoners een rechtsbijstandverzekering hebben. Als ze een beroep doen op die rechtsbijstandverzekering en krijgen ze namens die rechtsbijstandverzekering een eigen bouwkundige toegewezen.

Carlijn: Ja, ik moet zeggen, ik heb dat nog nooit te horen gekregen. Ik heb laatst wel een claimprocedure gehad waarbij ik een claim heb afgewezen. Toen kreeg ik een reactie terug van de rechtsbijstand van: Joh, je moet nu de helft betalen en anders huren we een expert in op jullie kosten. En toen dacht ik: Huh? Dat kan natuurlijk niet.

Jan: Nee, dat kan natuurlijk niet. Dat is natuurlijk ook een beetje bluf van die rechtsbijstandverzekeraar. Het wordt wat anders op het moment dat die rechtsbijstandverzekeraar gelijk heeft, dan kan die in de procedure ook zijn advieskosten vorderen.

Carlijn: Ja, maar dat is pas op het moment dat die in het gelijk wordt gesteld.

Jan: Ja, dat is pas als die in het gelijk wordt gesteld.

Carlijn: Dat kan je niet aan de voorkant zeggen.

Jan: Nee, nee. Een ander alternatief is wanneer er op voorhand een rechtsbijstandverzekeraar wordt ingeschakeld.

Carlijn: Dus voordat jij komt?

Jan: Ja, voordat ik kom. Op het moment dat je de schadeclaim binnen krijgt, dat je dan met die rechtsbijstandverzekeraar afspreekt van: Laten we gezamenlijk de vraagstelling formuleren en laten we gezamenlijk een deskundige aanwijzen die we allebei voor de helft betalen. Of we spreken af, degene die in het ongelijk wordt gesteld, moet betalen. En dan adviseer ik wel om een schade-expert uit te zoeken die aangesloten is bij het NIVRE en met het vakgebied "Construction en All Risk verzekeringen", dus die kennis en kunde heeft van dit soort schadeclaims.

Carlijn: Dat lijkt me een goede tip. Jan, we komen alweer bijna bij het einde van deze aflevering. Wat ik graag wil met deze podcast, is collega omgevingsmanager inspireren. Stel, er zijn mensen die nog meer willen leren of meer willen lezen over schadeafhandeling of zich daar wat verder over willen laten informeren, heb je dan nog een goede kijk- of luistertips?

Jan: Nee, die heb ik zo even niet bij de hand, maar ik denk dat er op internet genoeg te vinden is.

Carlijn: En anders gewoon heel vaak deze afleveringen terugluisteren.

Jan: Deze afleveringen terugluisteren, ja, en mensen mogen mij ook altijd bellen en ze kunnen mij via jou wel bereiken.

Carlijn: Ja, zeker weten. Nou, wederom bedankt voor je tijd.

Jan: Graag gedaan.

Carlijn: En ja, super leuk om te horen! Ik hoop ook leuk om te luisteren en tot de volgende keer.

Jan: Tot de volgende keer.

‍